“在國人的意識里，房產(chǎn)是一個穩(wěn)賺不賠的投資模式。實際上也確實如此。和虛無的股票、證券、期貨相比，房產(chǎn)實實在在存在的?！?

但海外房產(chǎn)怎么就成了投資領(lǐng)域的剛性需求?

近兩年，對于國內(nèi)投資者而言，可以說是一場“災(zāi)難”，2015年以后新一輪房價上漲，在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止;18年股市再次迎來一輪“崩盤”;中美貿(mào)易戰(zhàn)讓國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力不斷增大........

放眼國內(nèi)，理想的投資方式已經(jīng)鳳毛麟角。

但是，想去海外市場的國內(nèi)的投資者，會發(fā)現(xiàn)海外市場更加復(fù)雜，資產(chǎn)種類龐雜，加上語言障礙，缺乏專業(yè)知識和專業(yè)人士指導(dǎo)，極易落入陷阱。

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業(yè)“玩法”相對要簡單許多，而且海外房產(chǎn)擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內(nèi)房產(chǎn)投資更有優(yōu)勢。

01、海外房產(chǎn)有哪些“獨有特點”?

房屋產(chǎn)權(quán)方面：中國房子的產(chǎn)權(quán)一般為40年、50年、70年，而購買海外房產(chǎn)，購房者一般享有至少90年的產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)。

首付方面：中國房產(chǎn)首付占全款的比例至少在35%(實際占比50%左右)，而海外房產(chǎn)首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款方面：國內(nèi)一般自買家簽訂房產(chǎn)合同后，就要開始履行還貸的義務(wù)，而海外購房在現(xiàn)房交割后才開始還貸。

法律保障方面：在中國，購房者自行就可以購買房產(chǎn)，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產(chǎn)則需要律師的全程介入，保障買家的權(quán)利和規(guī)避掉了很多風(fēng)險。

租金回報方面：國內(nèi)房產(chǎn)的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產(chǎn)的租金回報一般在2.5%-10%之間。

得房率：國內(nèi)房產(chǎn)說的都是建筑面積，大多數(shù)還都是毛坯房，海外房產(chǎn)說的室內(nèi)使用面積，且交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝修，有的還帶家具包。

02、它在哪些方面滿足了投資者需求?

整體上，除了自住這樣的基礎(chǔ)需求，海外置業(yè)能在教育、資產(chǎn)配置、對沖單一貨幣風(fēng)險、純投資理財、傳承、稅務(wù)規(guī)劃等方面發(fā)揮作用。

據(jù)統(tǒng)計，在選擇海外置業(yè)的高凈值人群中，自住、移民目的現(xiàn)在已經(jīng)屈居第三，投資和子女教留學(xué)教育成為最重要的兩個目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業(yè)需求和目的的出現(xiàn)，與海外置業(yè)的主要作用是分不開的。

具體來說，配置海外置業(yè)的作用體現(xiàn)在：

分散單一貨幣的風(fēng)險

股神巴菲特說過，投資最基本的三條規(guī)則：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，時刻牢記前兩條。

高凈值人群進行全球資產(chǎn)配置、優(yōu)化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場配置帶來的風(fēng)險。當(dāng)風(fēng)險降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子里的盈利來彌補，這就是風(fēng)險對沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風(fēng)險”第一步后，初始本金能夠相對安全地實現(xiàn)最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產(chǎn)配置中獲取收益。

加杠桿，以租養(yǎng)貸

大部分歐美國家不實行“限購限貸”政策，這為房產(chǎn)投資者提供了施展拳腳的舞臺。通過海外房產(chǎn)貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎(chǔ)收益上獲取更多的收益。

“以租養(yǎng)貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來獲得長期收益，而且是實現(xiàn)后面很多功能的前提。

以房生房

巴菲特曾說過：“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”。

投資海外房產(chǎn)同樣可以滾雪球。在核心地帶購買一套具備升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，購房者利用未來房產(chǎn)升值部分，投資下一套房產(chǎn)的首付，第二套房產(chǎn)如上操作，實現(xiàn)“房產(chǎn)的裂變”。

以房養(yǎng)老

以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產(chǎn)，而且通過租金早已還清貸款。以后每月產(chǎn)生的租金就相當(dāng)于給自己發(fā)養(yǎng)老金。

等于花很少部分的錢提早給自己買了一份養(yǎng)老保險，老有所依。

而且，如果是海外旅游地區(qū)房產(chǎn)，還能每年去自己的房子里度假，享受一下異域環(huán)境，豐富退休生活。

候鳥式養(yǎng)老自住

隨著全球化進程步履的加快，人們對退休后的居住地有了越來越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養(yǎng)老，如今養(yǎng)老的選擇不僅局限于國內(nèi)，海外養(yǎng)老的熱潮逐漸興起。

國外養(yǎng)老有著諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、醫(yī)療體系相對健全、季節(jié)性疾病預(yù)防、環(huán)境氣候適宜等優(yōu)勢，更能適合對養(yǎng)老條件有追求的退休老人。

以房養(yǎng)學(xué)

留學(xué)生海外求學(xué)，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。但是，“以房養(yǎng)學(xué)”就能讓留學(xué)生既解決了“住”又解決了“學(xué)”。

比如家長在學(xué)校所在城市購買房產(chǎn)，其中一間留給孩子用，將其它房間出租。利用房屋租金去償還部分貸款，剩余的作為孩子生活費的一部分。

等孩子學(xué)成回國的時候把房子賣出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學(xué)期間的費用。

資產(chǎn)傳承

對于高凈值人群來說，購買海外房產(chǎn)除了投資和自住，最看重的便是“資產(chǎn)傳承”。海外房產(chǎn)一般都具備永久產(chǎn)權(quán)，意味著購房者購置的房產(chǎn)具備傳承性，可傳承給后代。

而且不少歐美國家，都有父母對子女資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和繼承方面的稅收優(yōu)惠。

比如法國就有這樣的免稅繼承政策：父母和祖父母每15年最多可以給成年子女免稅轉(zhuǎn)讓約19萬歐元。此外，一些特定房產(chǎn)還會有至少30%的稅收減免優(yōu)惠。

稅務(wù)規(guī)劃

海外房地產(chǎn)作為非金融類資產(chǎn)，不在CRS披露的范圍內(nèi)，有效可規(guī)避CRS。

另外，國內(nèi)購房者的個人信息亦會受到隱私保護，不會公開曝光。